Квартира в кредит в Польше для чайников. Пошаговый алгоритм.

Квартира в кредит в Польше для чайников. Пошаговый алгоритм.

Квартира в кредит в Польше для чайников. Пошаговый алгоритм.

Пошаговая инструкция по кредитованию недвижимости в Польше для иностранцев. Ипотечное кредитование. Простыми словами «Как получить в кредит квартиру в Польше».

= Как ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТ для НЕДВИДИМОСТИ на ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ = (о первичном рынке – в самом низу)

ПОШАГОВЫЙ АЛГОРИТМ.

1 ДОРАДЦА.

Кто такой дорадца? Дорадца – финансовый специалист, который выступает связующим звеном между банком и клиентом (покупателем недвижимости, то есть Вами). Дорадца это ваш консультант или советник, который поможет Вам в получении ипотечного кредита. Первым делом нужно идти в дорадце с минимальным пакетом документов для получения кредита на недвижимость.

Дорадца проведет первоначальный анализ Вашей кредитоспособности, он сообщит с 99-% вероятностью, какую сумму Вам смогут предоставить банки на базе Ваших доходов, какой пакет документов нужно будет подготовить для получения ипотеки. Больше всего вы будет общаться с дорадцой. Услуги дорадцы для вас БЕСПЛАТНЫ! Дорадца получает свое вознаграждение от банка, с которым вы заключите успешную сделку по ипотеке. Кстати дорадца сотрудничает со многими банками в Польше, как правило, 20 банков +, поэтому вам будет из чего выбрать.

После того, как дорадца сообщит Вам о конкретной сумме, которую Вам может предоставить банк, Вы можете приступать к поиску квартиры / дома.

2 ПОИСК КВАРТИРЫ / ДОМА.

Есть несколько способов подобрать себе жилье на вторичном рынке. Можно это делать самостоятельно, ища недвижимость через различные каналы, например на сайтах по недвижимости, где оставляют объявления о продаже квартир прямые владельцы.

А также Вы можете обратится с риелтору, который по заданным критериям будет для Вас подыскивать квартиру мечты. Но учтите, что за услуги риелтора нужно будет заплатить, примерно 1,5-3% от стоимости приобретенной недвижимости. А также риелторская компания изначально попросит, как правило, заключить договор, который защищает их права, то есть Вы не сможете купить жилье без ведома и согласия риелторов, которые будут вам подбирать дом или квартиру. То есть ухищрения, из оперы «я посмотрю с ними, а потом тихонько свяжусь с продавцом и куплю без дополнительных затрат за их услуги» — такой номер исключен. В Польше работают законы, и риелторы прекрасно знают о соблазне клиента не заплатить за их услуги. Поэтому, если хотите сэкономить 1,5-3% от стоимости квартиры, ищите самостоятельно недвижимость. Далее рассмотрим следующий шаг, если мы квартиру нашли сами.

После того как Вы нашли дом или квартиру, о которых мечтали, Вам нужно будет заключить первичный договор с нотариусом.

Важно! Учтите, что банк будет рассматривать вашу заявку на получение кредита на недвижимость только под конкретное жилье. Банки в Польше не рассматривают заявки под видом «мы выберем какую-нибудь квартиру, вы нам денег в кредит дайте».

3 ПЕРВИЧНЫЙ ДОГОВОР У НОТАРИУСА.

Вступительный или первоначальный договор, о намерении купить / продать недвижимость. Суть этого договора заключается в том, чтобы защитить интересы и время как Ваши (покупателя) так и владельца недвижимости (продавца). А нотариус выступает арбитром между вами и продавцом квартиры. Также со стороны нотариуса происходит проверка жилища на предмет утаенных третьих владельцев, текущих банковских залогов под недвижимость, задолженности за коммунальные услуги и т.п. Вы можете, конечно же, обойтись без услуг нотариуса, составив гражданско-правовой договор, но учтите, что риск будет неоправдан на фоне стоимости квартиры.

Договор гарантирует вам, что продавец завтра с бухты-барахты не передумает без основательной причины продавать вам квартиру. И с обратной стороны, продавец получает гарантию, что Вы вдруг не передумаете покупать квартиру. Внимательно читайте договор, можете его изменять по согласию второй стороны. В договоре фигурирует заличка и задатек. Задатек вам НЕ возвращается, если вы решите без основательных причин разорвать договор и отказаться от покупки квартиры. В договоре должны быть перечисленные причины, по которым договор может быть аннулирован и никто не понесет штрафных санкций. Заличка – это возвращаемый залог. В целом чаще всего фигурирует только задатек, как для покупателя (вас), так и для продавца квартиры. Кто нарушил правила договора – тот понес наказания и лишился суммы задатка. Чаще всего, в качестве задатка переводят на счет продавца квартиры первоначальный взнос, который послужит для банка доказательством, что вы располагаете первоначальным взносом. Но не стоит ужасаться от данного договора, он не ущемляет ваши права. Просто имейте ввиду, если вы откажетесь от покупки квартиры, то понесете штрафные санкции, прописанные в договоре. Обязательно перечитайте условия по форс-мажорным обстоятельствам, которые не обязывают вас нести штрафные санкции по причинам, не зависящим от вас (например, резкое ухудшение здоровья, ДТП, землетрясения, пожары и т.п.)

Поэтому договор нацелен на то, чтобы защитить обе стороны сделки несерьезных взаимоотношений.

После подписания первичного договора о намерении купли / продажи квартиры, Вы с этим договором можете смело отправляться к дорадце.

Обратите внимание. Если Вы плохо читаете и разговариваете на польском, или вовсе ничего не понимаете, Вам нужно будет на все сделки брать с собой переводчика (тлумач). Иначе Вы не сможете понять, что написано в договоре, а нотариус не имеет право подписывать договор, когда одна из сторон не понимает. Вам понадобятся услуги переводчика почасово.

4 ДОРАДЦА, повторно.

На основе первичного договора Вы вместе с дорадцей подаете заявления для получения ипотечного кредита в несколько банков. Почему в несколько? Потому, что некоторые банки могут быть более выгодными для вас, но и также могут отказать в кредите или долго тянуть резину. Дорадца в ваших интересах проводит тендер, на лучшее предложение от банков. В целом банки стараются реагировать оперативно. Вам остается только выбрать предложение с лучшими условиями.

Кроме всего, дорадца может в процессе рассмотрения банками заявлений, сообщать Вам какие документы нужно донести по запросу банков для дополнительного аудита. Например, это могут быть дополнительные документы с места работы, ужонда о прописке и прочее.

Теперь вам нужно набраться терпения и дождаться, когда придут ответы с банков. Дорадца Вам сразу сообщит. Он ведь Ваш советник!

5 ОЦЕНКА БАНКОМ. ЗЕЛЕНЫЙ СВЕТ.

В процессе рассмотрения вашего заявления, каждый банк посылает оценщиков на квартиру, которую Вы хотите, взять в кредит. Это стандартная процедура для оценки рыночной стоимости и состояния квартиры на вторичном рынке.

После того, как оценщики пошумели на квартире и дали добро. Банк сообщает вам приятную новость, что Вам предоставляется ипотечный кредит на недвижимость.

Так как вы подавали заявления в несколько банков, помните, не так ли, то есть смысл дождаться ответа от всех банков, чтобы выбрать лучшее условие по кредитованию. Но, если Вы не хотите ждать и вас все устраивает в условиях банка, который ответил первым, то можете переходить к следующему шагу, составлению кредитного договора с банком.

6 КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР С БАНКОМ.

Радостный этап на пути кредитной ипотеки. Вам нужно подписать с банком кредитный договор. По-сути, это очередная формальность, и движение дальше. Но, будьте внимательны, читайте, что подписываете, сопоставляйте и сверяйте несколько раз все заполненные данные (имя, фамилия, номер карты побыту и т.д.).

После подписания банковского договора вам нужно завершить все начатое. Для этого составить финишный договор о купле / продаже квартиры у нотариуса.

7 ДОГОВОР КУПЛИ КВАРТИРЫ/ДОМА У НОТАРИУСА.

Не забывайте, что при посещении нотариуса, дорадцы и прочих контрагентов лучше всего приходить с полным пакетом документов, чтобы потом не тратить время на доносы.

Итак, к нотариусу идем со всем наработанным пакетом документов, в том числе с кредитным договором из банка, на подпись договора о купле-продаже. В сделке участвует три стороны: нотариус, Вы (покупатель), Владелец квартиры (продавец).

После подписания договора о купле-продаже остается еще немного. Договор вступит в силу после выполнения сторон своих обязательств. Банк в течении нескольких дней должен перевести деньги на счет продавца квартиры, после чего Вы становитесь новым владельцем квартиры. У поляков это звучит так «властитель мешкання».

8 БАНК ПЕРЕВОДИТ ДЕНЬГИ ПРОДАВЦУ.

После того, как банк перевел деньги бывшему владельцу квартиры, вы становитесь новым хозяином мешкання, де-юре! Можете пить шампанское и переезжать на новую квартиру / дом, приглашать друзей и устраивать «парапетувку» (рус, новоселье).

9 УРА! Я ВЛАДЕЛЕЦ КВАРТИРЫ / ДОМА.

Не забывайте, что Вам еще нужно переоформить в кадастре недвижимости на основе договора о купле-продаже. Это называется «земельный кадастр» (Ксёнжка Вечиста / ksiega wieczysta). Книга Вечиста – это как паспорт недвижимости. При оформлении недвижимости на вторичном рынке, после того как вы стали новым владельцем жилья, нужно в этой книге выписать предыдущего владельца и вписать вас. Кроме всего, если у предыдущего хозяина квартиры был ипотечный кредит, то нужно его также вычеркнуть, а свой вписать. Это делается в суде, уполномоченному вести дела по земельному кадастру.

А также не забывайте делать своевременно оплаты по кредиту.

= КВАРТИРА В КРЕДИТ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖМОСТИ В ПОЛЬШЕ =

Разница между получением ипотечного кредита на вторичку и первичку в том, что второе по оформлению проще.

На первичном рынке, как правило, услуги нотариуса не нужны. Эту задачу на себя берет девелопер (застройщик), у них есть свой юридический отдел с готовыми типичными договорами.

Как и при вторичке, изначально вы идете к дорадце для оценки вашей кредитоспособности, и затем всю документацию ведете с юридическим отделом застройщика, там же вы подписываете девелоперский договор / договор застройщика.

Помните, что на первичном рынке недвижимости вы получаете «пустую» квартиру, в которой, де-факто, придется сделать ремонт и установить мебель, только тогда она будет пригодна для проживания. А деньги на ремонт квартиры также можно попросить у банка в кредит. Конечно же, если у Вас есть родственники или коллеги по строительной специализации, которые вам помогут сделать ремонт, то можете заниматься ремонтом самостоятельно за собственные средства.

Типичные вопросы по ипотеке

Какой процент по ипотеке в Польше?

3-5%. Зависит от банков и их условий, суммы займа и ряда других факторов.

Как долго длиться процедура рассмотрения и получения кредита на недвижимость?

Банки отвечают по-разному. Одни могут делать это быстро за несколько дней. Другие же могут затянуть все на 3-4 недели. Если рассматривать полное время от самого начала до вселения в новую квартиру, то может пройти 1-3 месяца, бывает и полгода для вторичного рынка, для первички можно ждать пока дом полностью будет построен 6-12 мес. Сроки зависят от множества факторов. Часто бывает именно на первичном рынке недвижимости, застройщик затягивает срок сдачи дома, а вы не имеет права в него вселится, пока дом не будет сдан и подключен к основным коммуникациям, поэтому и вы вынуждены ждать и уже гасить проценты оплаченных траншей банком, хотя и не большие, так как это не основное тело кредите.

Если я передумаю со временем, и не захочу жить в Польше, что будет с квартирой?

Пережевать за это бессмысленно. Вы можете сдавать свою ипотечную квартиру в любое время. Кстати так делают некоторые зажиточные поляки, которые имеют несколько квартир в кредите и сдают их аренду. Ипотечную квартиру можно продать. Новый владелец, т.е. покупатель, который оплатит вам полную стоимость, часть вы отдаете как долг банку, а другая остается вам.

После приобретения недвижимости в Польше, я получу вид на жительство или гражданство?

Купленная квартира в Польше никаким образом не дает вам права получения ни вида на жительство (карта побыта), ни гражданства Польши.

Слышал о молодежном кредите MDM, насколько реально и чем выгодно?

Реально. Государство финансирует часть стоимости жилья (10-30% стоимости недвижимости). У данной программы есть свои нюансы и условия, не каждый может воспользоваться. И, как правило, молодежный кредит весьма долго рассматривается.

Чем отличается покупка дома от квартиры?

Покупка дома в ипотеку немного сложнее, нужно специальное разрешение на землю, получить, которое немного хлопотно.

В какой валюте польские банки предоставляют ипотечный кредит?

Получит кредит в польских банках можно не только в злотом, но и в других валютах, например, евро, швейцарские франки и т.п. Десять лет назад, когда злотый был не очень стабильный и подвергался инфляции, многие поляки брали кредит в швейцарском франке. Пять лет назад швейцарский франк немного пошатало, и вышло так, что злотый оказался стабильнее. Поэтому сложно предсказать, что будет даже с самой стабильной валютой через некоторое время. Безопаснее конечно же брать кредит в той валюте в которой вы получаете з/п в Польше.

Можно ли договорится с продавцом квартиры чтобы он официально выставил меньшую стоимость жилья, а остальное оплачу наличными чтобы меньше платить налог на продажу-куплю недвижимости ему и мне?

Не рекомендуем манипулировать перед государственными органами Польши. На протяжении 5 лет от момента покупки государственный орган может провести повторную оценку стоимость приобретенного вами жилья. Если оно на момент покупки окажется заниженным от рыночной, вы и продавец (на вторичке) или застройщик (на первичке) понесете штрафные санкции. Поэтому не пытайтесь обмануть государственные органы, банки и т.п.

Сколько времени занимает процесс от начала оформления ипотеки до вселения в квартиру?

Для вторичного рынка в рамках 1-3 месяца. При покупке, так сказать, б/у недвижимости в Польше, то есть на вторичном рынке, вам не нужно ждать пока построится дом и не тратить время на последующий внутренний ремонт квартиры.

Для первичного (новостройки) 6-12 месяцев. Дом еще строится, а квартиры покупают, берут в кредит. Как правило, застройщик сообщает, когда будет завершен дом.

Какая будет маржа банка за все время выплаты кредита?

Вариант 1
Первоначальный взнос – 20%
Срок кредитования – 15 лет
Полная сумма оплаты за 15 лет – 132%

Вариант 2
Первоначальный взнос – 20%
Срок кредитования – 30 лет
Полная сумма оплаты за 30 лет – 160%

Как открыть счет в польском банке?

Детально описано тут

Сколько стоят квартиры в Польше?

Здесь цены на квартиры в Польше в 9-ти крупных городах.

Остались вопросы? Пишите в комментариях!

7 ответы
  1. Олег
    Олег говорит:

    А сколько времени реально заняло чтобы получить кредит на квартиру?

    Ответить
    • Sasha
      Sasha говорит:

      По разному бывает. Мы брали в кредит квартиру на вторичке , 8 лет как дом построился, на все про все ушло 2,5 месяца. Так сказать с момента старта, первое посещение дорадцы.

      Ответить
  2. Таня
    Таня говорит:

    Мы брали в кредит квартиру, 55кв.м. (две комнатная) под 4,5% годовых. Я и муж работаем, на руки получаем в сумме 5400 злотых в месяц.

    Ответить
  3. ирина
    ирина говорит:

    после покупки,когда уже хозяева получили деньги,и впис хипотечный уже сделан,что нужно сделать дальше?.лицевые счета еще переписать и все?

    Ответить
    • Sasha
      Sasha говорит:

      Не совсем понятен вопрос. Уточните, пожалуйста, что за впис, куда впис был сделан? Может в книгу вечисту?

      Ответить
  4. Нина
    Нина говорит:

    Добрый день! Интересует вопрос, какой обычно первоначальный взнос требуется? может ли быть первоначальный взнос 5%? И от чего это зависит?

    Ответить
    • Sasha
      Sasha говорит:

      Здравствуйте!

      Во-первых, хочу сказать, что мы брали ипотеку 2 года назад. За это время, в текущем 2020 году могло что-то изменится в банковских правилах, ставках и т.п.

      Первоначальный от 10% (мы 10% вносили, так как на 20% не наскребли). Но, не все банки дают под 10%.

      Первоначальный взнос зависит от конкретного банка. Вы никак на первоначальный не повлияете. Вы можете повлиять на максимально возможную сумму, которую вам может предложить банк. А это в первую очередь зависит от ваших доходов и ряда других факторов.

      Рекомендую вам обратится к дорадце, который представит консультацию по ипотеке, а самое важное — актуальную информацию.

      Кстати сейчас упал сильно WIBOR, это хорошо для заёмщика.

      Ответить

Ответить

Хотите присоединиться к обсуждению?
Не стесняйтесь вносить свой вклад!

Добавить комментарий для ирина Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *