Ипотека в Польше без первого взноса в 2026 году: условия программы Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Купить квартиру или построить дом в Польше можно даже без накопленного первого взноса. Для этого действует государственная программа Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, в рамках которой Bank Gospodarstwa Krajowego, сокращённо BGK, предоставляет банку гарантию недостающей части собственного взноса.

Гарантия не заменяет проверку платёжеспособности и не означает, что государство оплачивает часть стоимости квартиры. Заёмщик получает обычный ипотечный кредит, выплачивает проценты и должен соответствовать требованиям выбранного банка. Ниже разберём, кто может воспользоваться программой, какие ограничения действуют и на что следует обратить внимание иностранцам, проживающим в Польше.

СОДЕРЖАНИЕ

• Как работает кредит без первого взноса
• Кто может воспользоваться программой
• На что можно получить кредит
• Размер гарантии и условия кредита
• Требования к недвижимости
• Spłata rodzinna при рождении детей
• Ипотека для украинцев и других иностранцев
  • Какие документы может запросить банк
  • Нужно ли разрешение на покупку недвижимости
• Банки, работающие с программой
• Как подать заявку
• Расходы и риски
• Что делать, если банк не выдаёт ипотеку
• Жилищная доплата в Польше
  • Критерий дохода
  • Ограничения по площади жилья
  • Как оформить жилищную доплату
• Частые вопросы
• Полезные материалы
• Вывод

Как работает кредит без первого взноса

Официальное название программы — Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Она предназначена для людей, которым хватает дохода для выплаты ипотеки, но не хватает накоплений для обязательного собственного взноса.

BGK гарантирует банку недостающую часть взноса. Благодаря этому участвующий в программе банк может выдать ипотеку с нулевым или небольшим собственным взносом заёмщика.

Гарантия BGK:

• не перечисляется покупателю на банковский счёт;
• не уменьшает стоимость квартиры;
• не является беспроцентной субсидией;
• не освобождает заёмщика от погашения всей суммы кредита;
• не обязывает банк выдать ипотеку человеку без достаточной кредитоспособности.

Банк отдельно проверяет размер и стабильность дохода, расходы семьи, действующие кредиты, кредитную историю, срок легального пребывания в Польше и юридическое состояние выбранной недвижимости.

Кто может воспользоваться программой

Программа не предназначена исключительно для молодых супругов. Подать заявку могут одинокие люди, пары, супруги, родители с детьми и родители-одиночки. Отдельного верхнего возрастного ограничения в правилах государственной программы нет, однако банк может установить максимальный возраст заёмщика на дату погашения последнего платежа.

Основные условия выглядят следующим образом:

• заёмщик ведёт домашнее хозяйство на территории Польши;
• заёмщик обладает достаточной кредитоспособностью;
• члены домашнего хозяйства, как правило, не являются собственниками квартиры или частного дома;
• членам домашнего хозяйства, как правило, не принадлежит кооперативное право на жилое помещение или дом;
• ранее никто из членов домашнего хозяйства не получал другой Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy;
• в течение 36 месяцев перед подачей заявления заёмщик не был стороной другого ипотечного договора на покупку жилья, кроме предусмотренных законом исключений, например расторжения договора с застройщиком после законного отказа от сделки.

Также учитывается передача жилья близким родственникам. Если в течение пяти лет перед подачей заявления заявитель подарил квартиру или дом человеку из первой либо второй налоговой группы, это может исключить участие в программе.

Исключение предусмотрено для семей как минимум с двумя детьми. Такая семья может владеть одним жилым объектом и одновременно претендовать на новый кредит, если собственный взнос не превышает 10% расходов, а площадь имеющегося жилья составляет не более:

• 50 м² при двух детях;
• 75 м² при трёх детях;
• 90 м² при четырёх детях;
• без ограничения площади при пяти и более детях.

Отдельные исключения действуют для унаследованной доли в квартире или доме. Например, доля не более 50% может не препятствовать участию, если она получена по наследству и заявитель не проживает в этой недвижимости как минимум 12 месяцев. Каждую такую ситуацию необходимо заранее представить банку вместе с подтверждающими документами.

На что можно получить кредит

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy можно использовать для покрытия всех или части расходов, связанных с:

• покупкой квартиры на первичном рынке;
• покупкой квартиры на вторичном рынке;
• покупкой частного дома;
• отделкой приобретаемой квартиры или дома, если эти расходы включены в кредит;
• строительством частного дома и его отделкой;
• покупкой земельного участка для строительства дома вместе с финансированием строительства;
• получением кооперативного права на жилое помещение или дом;
• участием в жилищном кооперативе на условиях, предусмотренных программой.

Кредит выдаётся исключительно в польских злотых. Недвижимость должна предназначаться для удовлетворения жилищных потребностей заёмщика. Если кредит покрыт гарантией первого взноса, до прекращения гарантии нельзя использовать финансируемое жильё для ведения предпринимательской деятельности.

Размер гарантии и условия кредита

Минимальный срок погашения Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy составляет 15 лет. Это минимальный, а не максимальный срок. Конкретную продолжительность договора банк определяет с учётом возраста, дохода и кредитоспособности заявителя.

Основные параметры гарантии:

• максимальная сумма гарантии BGK — 100 000 zł;
• гарантия покрывает недостающую часть до 20% расходов, финансируемых кредитом;
• размер собственного взноса вместе с применимыми ограничениями не должен превышать 200 000 zł;
• при переменной процентной ставке собственный взнос не может превышать 20% стоимости финансируемых расходов;
• при фиксированной или периодически фиксированной ставке, установленной как минимум на пять лет, собственный взнос может достигать 30%;
• единовременная комиссия за гарантию составляет 1% её суммы, но не более 1 000 zł.

Если первый взнос полностью отсутствует, гарантия должна покрыть 20% стоимости сделки, но не может превышать 100 000 zł. Поэтому при покупке более дорогой недвижимости заёмщику может понадобиться часть собственных денег.

Например, при расходах в размере 500 000 zł двадцатипроцентный взнос составляет 100 000 zł и теоретически может быть полностью покрыт гарантией. При расходах в размере 700 000 zł двадцатипроцентный взнос составляет уже 140 000 zł. Поскольку гарантия ограничена суммой 100 000 zł, оставшиеся 40 000 zł потребуется предоставить самостоятельно.

Размер самого ипотечного кредита зависит не только от гарантии. Банк учитывает стоимость недвижимости, доходы заявителя, срок договора, процентную ставку, число членов семьи, кредитную историю и действующие лимиты цены одного квадратного метра.

Требования к недвижимости

Для квартир действует ограничение максимальной цены одного квадратного метра. Лимит зависит от:

• воеводства;
• города или гмины;
• первичного или вторичного рынка;
• показателя восстановительной стоимости жилья, публикуемого для конкретной территории.

Для квартиры, которую первый покупатель приобретает непосредственно у компании-застройщика, используется коэффициент 1,4. Для жилья на вторичном рынке и некоторых кооперативных прав применяется коэффициент 1,3.

Лимиты меняются в течение года. Поэтому квартиру нельзя окончательно считать подходящей для программы только на основании старого объявления или расчёта риелтора. Перед подписанием договора следует попросить банк проверить актуальный лимит для адреса, рынка и даты подачи заявления.

Банк также проверяет:

• право собственности продавца;
• содержание земельно-ипотечной книги księga wieczysta;
• ипотеки, исполнительные производства и другие обременения;
• правовой статус земельного участка;
• соответствие объекта строительной и технической документации;
• рыночную стоимость, установленную на основании оценки недвижимости.

Spłata rodzinna при рождении детей

Участники программы могут получить дополнительную помощь spłata rodzinna, если после выдачи кредита домашнее хозяйство увеличится в связи с рождением или усыновлением второго либо последующего ребёнка.

BGK может направить на частичное погашение основного долга:

• 20 000 zł, если в семье появляется второй ребёнок;
• 60 000 zł, если появляется третий ребёнок;
• 60 000 zł при появлении каждого следующего ребёнка.

Деньги не выдаются семье наличными. Они перечисляются банку и уменьшают непогашенный капитал ипотечного кредита.

Заявление подаётся через банк, который выдал Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Как правило, обратиться необходимо в течение одного года со дня рождения или усыновления ребёнка. К заявлению прилагается свидетельство о рождении либо документ, подтверждающий усыновление.

Ипотека для украинцев и других иностранцев

Иностранец, который ведёт домашнее хозяйство в Польше, может подать заявление на Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Польское гражданство не является обязательным условием для человека, фактически проживающего в стране.

Однако участие в государственной программе и согласие банка на кредит — это разные этапы. Каждый банк самостоятельно определяет, какие документы о пребывании и доходах он принимает от иностранцев.

Наличие карты побыту, номера PESEL или статуса временной защиты само по себе не подтверждает кредитоспособность. Банк должен убедиться, что заявитель сможет легально проживать и получать доход в Польше на протяжении достаточно длительного периода.

Какие документы может запросить банк

Точный список зависит от банка, основания пребывания, вида трудового договора и выбранной недвижимости. Обычно рассматриваются следующие документы:

• действующий заграничный паспорт;
• карта побыту или другой документ, подтверждающий законность пребывания;
• номер PESEL;
• подтверждение адреса проживания;
• трудовой договор, договор поручения или документы предпринимателя;
• справка работодателя о занятости и заработке;
• выписки с банковского счёта;
• налоговая декларация PIT;
• подтверждения уплаты взносов ZUS, если они применимы;
• документы супруга или другого созаёмщика;
• предварительный договор купли-продажи и документы на недвижимость.

Требование о минимальном сроке работы не является одинаковым во всех банках. Один банк может принять доход после нескольких месяцев занятости, а другой потребует более продолжительную историю. Особенно внимательно проверяются срочные трудовые договоры, гражданско-правовые договоры, предпринимательская деятельность и доходы, получаемые не в польских злотых.

Человеку со статусом PESEL UKR следует ещё до выбора квартиры уточнить, принимает ли конкретный банк имеющийся документ о пребывании или дополнительно требует карту побыту. Внутренние кредитные правила банков могут различаться и меняться.

Нужно ли разрешение на покупку недвижимости

Иностранцы из стран, не входящих в Европейскую экономическую зону и Швейцарию, в некоторых случаях должны получить разрешение Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji на покупку недвижимости.

Для покупки отдельной жилой квартиры samodzielny lokal mieszkalny разрешение обычно не требуется. Исключение может действовать, если недвижимость находится в приграничной зоне.

При покупке частного дома вместе с земельным участком, отдельной земли или доли в определённой недвижимости разрешение может потребоваться. Нотариус и банк должны проверить этот вопрос до заключения окончательной сделки.

Не следует подписывать предварительный договор с коротким сроком оплаты, пока не выяснено, требуется ли разрешение и сколько времени займёт его получение.

Банки, работающие с программой

В июне 2026 года в перечне BGK указаны следующие банки, заключившие соглашение об обслуживании Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, гарантии собственного взноса и семейного погашения:

• Alior Bank S.A.;
• Bank Pekao S.A.;
• PKO Bank Polski S.A.;
• Erste Bank Polska S.A.

Сам факт присутствия банка в перечне BGK не означает, что его предложение доступно каждому клиенту или в каждом отделении. Перед подачей заявления необходимо уточнить, выдаёт ли банк такие кредиты в данный момент, принимает ли документы конкретного иностранца и какие требования предъявляет к сроку пребывания и источнику дохода.

Условия разных банков могут заметно отличаться по процентной ставке, комиссии, страхованию, минимальному доходу, расчёту расходов семьи и допустимому возрасту заёмщика.

Как подать заявку

Безопаснее начинать не с подписания договора на квартиру, а с предварительной оценки кредитоспособности.

1. Проверьте свою кредитную историю. Неиспользуемые кредитные карты, лимиты на счёте, рассрочки и потребительские кредиты могут уменьшить доступную сумму ипотеки.
2. Подготовьте документы о пребывании и доходах. Уточните у банка, принимает ли он ваш вид документа и трудового договора.
3. Получите предварительный расчёт. Желательно сравнить решения нескольких банков, поскольку одинаковый доход может давать разную кредитоспособность.
4. Определите максимальную стоимость недвижимости. Учитывайте не только сумму кредита, но и лимит цены квадратного метра, максимальную гарантию и дополнительные расходы.
5. Проверьте объект. Необходимо изучить земельно-ипотечную книгу, документы продавца, задолженности, техническое состояние и возможность покупки иностранцем без разрешения.
6. Подпишите безопасный предварительный договор. В нём стоит предусмотреть достаточно времени для решения банка и условие возврата задатка или аванса при отказе в ипотеке.
7. Подайте заявление на кредит и гарантию. Формальности, связанные с гарантией BGK, оформляются через кредитующий банк.
8. Дождитесь оценки недвижимости и кредитного решения. Банк может запросить дополнительные документы или объяснения.
9. Подпишите кредитный и нотариальный договоры. После выполнения условий банк перечислит деньги продавцу или застройщику.

При ипотечной покупке деньги обычно не выдаются заёмщику наличными. Банк перечисляет их продавцу, застройщику или выплачивает траншами при строительстве дома.

Расходы и риски

Отсутствие первого взноса не означает, что квартиру можно приобрести без собственных денег. Покупателю могут понадобиться средства на:

• комиссию за гарантию BGK;
• оценку недвижимости;
• нотариальные услуги;
• судебные сборы и запись ипотеки в земельно-ипотечной книге;
• банковскую комиссию, если она предусмотрена;
• страхование недвижимости и другие страховые продукты;
• услуги переводчика или присяжный перевод документов;
• ремонт, мебель и переезд;
• разницу между стоимостью недвижимости и суммой, которую согласился профинансировать банк.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy не предусматривает автоматического снижения процентной ставки. Заёмщик получает рыночную ипотеку, поэтому необходимо сравнивать не только ежемесячный платёж, но и полную стоимость кредита, размер маржи, комиссий и страхования.

При выборе переменной ставки платёж может увеличиться вслед за изменением рыночного индикатора и процентных ставок. Периодически фиксированная ставка обеспечивает предсказуемый платёж только в течение указанного в договоре периода, после чего банк предложит новые условия.

Не стоит брать быстрый потребительский кредит для оплаты расходов по ипотечной сделке. Новый долг уменьшит кредитоспособность, увеличит финансовую нагрузку и может привести к отказу банка уже после выбора квартиры.

Что делать, если банк не выдаёт ипотеку

Отказ одного банка не всегда означает, что получить ипотеку невозможно. Банки используют разные модели оценки дохода и расходов. Можно проверить предложение другого участника программы, привлечь созаёмщика, закрыть ненужные кредитные лимиты или отложить покупку до формирования более продолжительной истории доходов.

В качестве альтернативы можно рассмотреть:

• обычный ипотечный кредит после накопления собственного взноса;
• покупку более дешёвой квартиры или недвижимости в другом населённом пункте;
• долгосрочную аренду с одновременным накоплением средств;
• муниципальное, социальное или кооперативное жильё, если заявитель соответствует местным условиям;
• частный договор аренды с последующим выкупом.

Аренда с последующим выкупом не является стандартной государственной ипотекой. В договоре должны быть точно указаны цена объекта, размер каждого платежа, срок выкупа, последствия просрочки, порядок возврата денег и момент перехода права собственности. Перед подписанием такой договор следует показать нотариусу или юристу.

Подробные правила обычной аренды описаны в материале о безопасной аренде жилья в Польше.

Жилищная доплата в Польше

Люди с невысокими доходами могут обратиться за dodatek mieszkaniowy — жилищной доплатой, которая помогает оплачивать расходы на содержание арендованного или собственного жилья.

Это отдельная форма помощи, не связанная с гарантией ипотечного взноса. Получатель должен иметь правовое основание занимать жилое помещение, соответствовать критерию дохода и соблюдать ограничения по площади жилья.

Обратиться могут, в частности:

• арендаторы и субарендаторы;
• собственники квартиры или частного дома;
• лица с кооперативным правом на жилое помещение;
• лица, занимающие помещение на основании другого законного права;
• в отдельных случаях люди без действующего правового титула, ожидающие предоставления заменяющего или социального жилья после решения суда.

Иностранцы также могут подать заявление, если имеют правовое основание проживания в помещении и соответствуют общим условиям. Окончательное решение принимает гмина или городской орган по месту проживания.

Критерий дохода

При рассмотрении заявления учитывается среднемесячный доход домашнего хозяйства за три месяца, предшествующих подаче документов.

В 2026 году базовые предельные суммы составляют:

• 3 561,42 zł для домашнего хозяйства, состоящего из одного человека;
• 2 671,07 zł на каждого человека в домашнем хозяйстве из двух и более человек.

Местный совет гмины вправе установить более высокий допустимый доход. Поэтому перед подачей заявления следует проверить местные правила в urząd gminy, urząd miasta, MOPS или другом учреждении, которое занимается жилищными доплатами.

При расчёте учитываются доходы всех людей, постоянно проживающих и совместно ведущих хозяйство в помещении. Значение имеет не родство, а фактический состав домашнего хозяйства.

Ограничения по площади жилья

Нормативная полезная площадь зависит от количества людей в домашнем хозяйстве:

• 1 человек — 35 м²;
• 2 человека — 40 м²;
• 3 человека — 45 м²;
• 4 человека — 55 м²;
• 5 человек — 65 м²;
• 6 человек — 70 м²;
• для каждого следующего человека норматив увеличивается на 5 м².

Обычно фактическая площадь может превышать нормативную не более чем на 30%. Допускается превышение до 50%, если суммарная площадь комнат и кухни составляет не более 60% всей полезной площади помещения.

Например, с учётом стандартного превышения на 30% максимальная площадь составляет:

• 45,5 м² для одного человека;
• 52 м² для двух человек;
• 58,5 м² для трёх человек;
• 71,5 м² для четырёх человек;
• 84,5 м² для пяти человек;
• 91 м² для шести человек.

Норматив может быть увеличен на 15 м², если в помещении проживает человек с инвалидностью, который передвигается на инвалидной коляске или по состоянию здоровья нуждается в отдельной комнате. Само наличие справки об инвалидности не всегда означает автоматическое увеличение площади.

Как оформить жилищную доплату

Заявление подаётся в учреждение, определённое гминой. В зависимости от города это может быть urząd miasta, urząd gminy, MOPS, GOPS или отдельный центр жилищных выплат.

Обычно необходимо подготовить:

• заявление на предоставление dodatek mieszkaniowy;
• декларацию о доходах всех членов домашнего хозяйства за последние три месяца;
• договор аренды, документ о праве собственности или другое подтверждение права занимать помещение;
• документ с указанием площади жилья;
• подтверждение размера арендной платы и коммунальных расходов;
• документы об инвалидности и необходимости дополнительной площади, если это применимо;
• дополнительные документы по запросу учреждения.

Доплата назначается на шесть месяцев, начиная с первого дня месяца, следующего за месяцем подачи заявления. После окончания этого периода можно подать новое заявление, если условия по-прежнему выполняются.

В большинстве случаев деньги перечисляются управляющему зданием, арендодателю или другой организации, которая принимает платежи за жильё. Собственнику частного дома выплата может перечисляться непосредственно.

Частые вопросы

Может ли одинокий человек получить кредит без первого взноса?

Да. Наличие супруга или детей не является обязательным условием. Одинокий заявитель должен соответствовать требованиям программы и банка.

Оплачивает ли государство первый взнос за покупателя?

Нет. BGK предоставляет банку гарантию, а не перечисляет покупателю деньги. Полную сумму ипотечного долга вместе с процентами погашает заёмщик, кроме возможной помощи spłata rodzinna.

Можно ли купить квартиру на вторичном рынке?

Да. Квартира должна соответствовать установленному для её местонахождения лимиту цены одного квадратного метра и требованиям банка.

Достаточно ли иметь PESEL UKR?

Не всегда. PESEL UKR подтверждает определённый статус, но банк может потребовать дополнительные документы о пребывании, занятости и доходах. Возможность кредитования необходимо уточнять в каждом банке отдельно.

Обязательно ли иметь карту побыту?

Единого требования для всех банков нет. Вид принимаемого документа зависит от гражданства, основания пребывания и внутренних правил банка. При этом длительный срок действия документа обычно повышает вероятность положительной оценки.

Можно ли получить кредит, работая по umowa zlecenia?

Да, некоторые банки принимают доход по umowa zlecenia. Обычно потребуется подтвердить регулярность поступлений за более длительный период, чем при бессрочной umowa o pracę.

Что произойдёт, если гарантии 100 000 zł недостаточно?

Потребуется предоставить недостающую часть собственного взноса, выбрать более дешёвую недвижимость или получить меньший кредит. Увеличить гарантию сверх установленного лимита нельзя.

Нужно ли сообщать о недвижимости за пределами Польши?

Да. В заявлениях и декларациях необходимо указывать достоверную информацию обо всех правах собственности. Не следует предполагать, что недвижимость в другой стране автоматически не учитывается при проверке условий программы.

Полезные материалы

• Информация о получении карты побыту
• Как получить номер PESEL
• Как открыть счёт в польском банке
• Карта временного пребывания в Польше
• Где найти работу в Польше
• Как записать ребёнка в ясли или детский сад во Вроцлаве
• Как получить медицинскую помощь в Польше

Вывод

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy помогает приобрести жильё людям, у которых есть стабильный доход, но нет полного первого взноса. Максимальная гарантия BGK составляет 100 000 zł, кредит выдаётся в польских злотых минимум на 15 лет, а квартира должна соответствовать установленному ценовому лимиту.

Иностранцы, ведущие домашнее хозяйство в Польше, также могут подать заявление. Главными препятствиями обычно становятся не гражданство, а недостаточная кредитоспособность, короткая история доходов, ограниченный срок действия документов о пребывании или несоответствие недвижимости условиям программы.

До подписания предварительного договора стоит получить расчёт как минимум в нескольких банках, проверить юридическое состояние недвижимости и предусмотреть в договоре защиту на случай отказа в кредите. Даже при нулевом первом взносе необходимо иметь резерв на оформление сделки, страхование, ремонт и непредвиденные расходы.