Договор бесплатного пользования квартирой в Польше: что такое umowa użyczenia lokalu и как его заключить

В Польше жильё можно предоставить другому человеку без арендной платы. В быту это часто называют бесплатной арендой, но юридически корректнее говорить о договоре безвозмездного пользования жильём. На польском такой документ чаще всего называется umowa użyczenia lokalu.

Такой договор особенно важен, если владелец квартиры бесплатно предоставляет жильё родственникам, знакомым, людям, приехавшим из Украины, или другим русскоязычным жителям СНГ, которые легально находятся в Польше. Документ помогает обеим сторонам заранее договориться о сроке проживания, коммунальных платежах, правилах пользования квартирой и порядке возврата жилья.

Если вы только обустраиваетесь в Польше, полезно также заранее разобраться, что нужно сделать в Польше в первую очередь, какие документы понадобятся для проживания и когда может пригодиться подтверждение адреса.

СОДЕРЖАНИЕ

• Что такое umowa użyczenia lokalu
• Чем договор бесплатного пользования отличается от обычной аренды
• Кому и когда нужен такой договор
• Какие документы нужны для заключения договора
• Что обязательно прописать в договоре
• Коммунальные платежи и другие расходы
• Права и обязанности жильца
• Когда договор можно расторгнуть
• На что обратить внимание украинцам с PESEL UKR в 2026 году
• Краткий чек-лист перед подписанием
• Заключение

Что такое umowa użyczenia lokalu

Umowa użyczenia lokalu — это договор, по которому владелец или другой законный пользователь помещения разрешает другому человеку бесплатно пользоваться квартирой, комнатой или домом в течение определённого или неопределённого срока.

Главная особенность такого договора — отсутствие арендной платы. То есть человек, который живёт в помещении, не платит владельцу czynsz najmu, как при обычной аренде. Однако это не означает, что проживание полностью бесплатное во всех смыслах. Обычно жилец оплачивает текущие расходы, связанные с использованием жилья: электричество, воду, газ, отопление, вывоз мусора, интернет и другие платежи, если стороны так договорились.

Простыми словами: umowa użyczenia lokalu позволяет жить в помещении без арендной платы, но правила проживания, расходы и ответственность лучше заранее прописать письменно.

Чем договор бесплатного пользования отличается от обычной аренды

Обычная аренда жилья в Польше строится на том, что арендатор платит владельцу квартиры согласованную арендную плату. При договоре umowa użyczenia lokalu такой платы нет. Именно поэтому этот документ нельзя полностью приравнивать к стандартному договору аренды.

Основные отличия:

• при обычной аренде есть арендная плата, при użyczenie lokalu её нет;
• при бесплатном пользовании жилец всё равно может оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы;
• в договоре нужно чётко указать, кто и за какие платежи отвечает;
• жильё нельзя передавать другим людям без согласия владельца, если договор этого не разрешает;
• письменная форма особенно важна, если договор нужен для подтверждения адреса, оформления бытовых вопросов или предотвращения споров.

Если речь идёт не о бесплатном проживании, а о платной аренде, лучше отдельно изучить, что нужно знать об аренде жилья в Польше, потому что у обычного найма другие правила, риски и расходы.

Кому и когда нужен такой договор

Договор бесплатного пользования жильём пригодится в разных ситуациях. Например, когда собственник временно предоставляет квартиру родственнику, знакомому, семье с детьми, человеку, приехавшему в Польшу после начала войны в Украине, или другому иностранцу, который легально находится в стране.

Такой договор особенно полезен, если:

• владелец хочет помочь с жильём, но не планирует получать арендную плату;
• стороны хотят заранее определить, кто оплачивает коммунальные услуги;
• нужно зафиксировать срок проживания;
• в квартире будет жить не один человек, а семья;
• нужно подтвердить адрес проживания для бытовых, школьных, банковских или других вопросов;
• стороны хотят избежать недоразумений при возврате квартиры.

Важно понимать: сам договор бесплатного пользования жильём не заменяет регистрацию места проживания. Если нужна прописка, отдельно посмотрите, как оформляется мельдунек в Польше.

Какие документы нужны для заключения договора

Для заключения договора стороны обычно указывают свои персональные данные и подтверждают личность документом с фотографией. Это может быть паспорт, карта побыта, польское удостоверение личности или другой документ, который позволяет однозначно установить личность.

В договоре обычно указывают:

• имя и фамилию владельца или лица, которое предоставляет помещение;
• имя и фамилию человека, который будет пользоваться жильём;
• дату рождения;
• адрес проживания или адрес для корреспонденции;
• данные документа, удостоверяющего личность;
• номер PESEL, если он есть;
• данные всех людей, которые будут постоянно проживать в помещении, если это важно для сторон.

Если у человека есть PESEL или PESEL UKR, номер стоит вписать в договор. Это упрощает идентификацию стороны и снижает риск ошибок. Подробнее о самом номере можно прочитать в статье что такое PESEL и как его получить в Польше.

Что обязательно прописать в договоре

В польском законодательстве нет одного обязательного шаблона договора umowa użyczenia lokalu. Но на практике документ должен быть понятным, подробным и безопасным для обеих сторон.

В договоре желательно указать следующие элементы.

Стороны договора

Нужно чётко указать, кто предоставляет жильё и кто будет им пользоваться. Если договор подписывают физические лица, обычно достаточно имени, фамилии, даты рождения, адреса, номера документа и PESEL при наличии.

Описание квартиры или комнаты

Следует описать помещение: адрес, площадь, количество комнат, этаж, дополнительные помещения, например подвал, кладовку, парковочное место, если они передаются в пользование.

Состояние жилья и имущества

Лучше составить акт передачи жилья. В нём можно указать состояние стен, пола, окон, дверей, сантехники, мебели, бытовой техники, а также показания счётчиков на день передачи помещения.

Если в квартире есть мебель и техника, стоит добавить список имущества. Это поможет избежать споров, когда договор закончится и жильё нужно будет вернуть владельцу.

Срок действия договора

Договор можно заключить на определённый срок, например до конкретной даты, или на неопределённый срок. Если срок неопределённый, особенно важно прописать порядок расторжения: за сколько дней сторона должна предупредить другую сторону и в какой форме это нужно сделать.

Цель использования помещения

Если жильё предоставляется для проживания, так и нужно написать. Отдельно стоит указать, можно ли регистрировать по этому адресу предпринимательскую деятельность, принимать дополнительных жильцов, держать животных, курить в квартире, делать ремонт или менять замки.

Правила передачи жилья третьим лицам

По общему правилу человек, который получил жильё в бесплатное пользование, не должен передавать его другим людям без согласия владельца. Поэтому в договоре лучше прямо написать, кто именно имеет право жить в квартире и требуется ли письменное согласие владельца на подселение других лиц.

Коммунальные платежи и другие расходы

Даже если арендной платы нет, расходы на содержание жилья могут оставаться. Поэтому в договоре нужно отдельно прописать, кто оплачивает:

• электроэнергию;
• газ;
• воду и канализацию;
• отопление;
• вывоз мусора;
• интернет и телевидение;
• административные платежи в кооператив или управляющую компанию, если стороны хотят их распределить;
• мелкие текущие расходы, связанные с обычным использованием жилья.

Лучше не ограничиваться фразой «жилец оплачивает коммунальные услуги». Безопаснее перечислить конкретные платежи и указать способ расчёта: по счётчикам, по счетам от поставщиков услуг, фиксированной суммой или другим понятным способом.

Также стоит прописать, кому и в какие сроки передаются деньги: напрямую поставщикам услуг, владельцу квартиры или на счёт администрации дома. Желательно сохранять подтверждения оплат.

Важно: если владелец не берёт арендную плату, но жилец компенсирует коммунальные расходы, это не делает договор обычной платной арендой. Главное, чтобы в договоре было ясно указано, что плата за само пользование жильём не взимается.

Права и обязанности жильца

Человек, который пользуется жильём по договору umowa użyczenia lokalu, имеет право проживать в помещении на условиях, указанных в договоре. Но вместе с этим у него есть обязанности.

Жилец должен:

• использовать жильё по назначению, то есть для проживания, если в договоре не указано другое;
• соблюдать правила дома, тишины и нормального соседского проживания;
• не передавать квартиру или комнату другим людям без согласия владельца;
• своевременно оплачивать согласованные коммунальные и эксплуатационные расходы;
• сообщать владельцу о серьёзных поломках, авариях или повреждениях;
• не делать перепланировку, ремонт или замену оборудования без согласования;
• вернуть жильё после окончания договора в состоянии не хуже обычного износа;
• возместить ущерб, если он возник из-за неправильного использования помещения.

Владелец, со своей стороны, должен передать жильё в состоянии, которое позволяет им пользоваться, и не скрывать серьёзные недостатки помещения, если они ему известны.

Когда договор можно расторгнуть

Порядок окончания договора лучше прописать заранее. Если договор заключён до конкретной даты, он обычно заканчивается в указанный день. Если договор бессрочный, стороны должны определить срок предупреждения о расторжении, например 7, 14 или 30 дней.

Владелец может потребовать вернуть жильё раньше, если жилец использует помещение не по назначению или нарушает условия договора. Например:

• передал квартиру третьим лицам без согласия владельца;
• поселил дополнительных людей, которые не были указаны в договоре;
• использует жильё для бизнеса, хотя договор разрешает только проживание;
• систематически не оплачивает согласованные коммунальные расходы;
• портит имущество или создаёт серьёзные проблемы соседям;
• не соблюдает правила, которые стороны прямо прописали в договоре.

Также договор может закончиться, если жильё стало срочно нужно владельцу по причинам, которые нельзя было предвидеть при подписании документа. Чтобы избежать споров, такие ситуации лучше описать в договоре заранее.

На что обратить внимание украинцам с PESEL UKR в 2026 году

Для людей с PESEL UKR в 2026 году важно следить не только за договором проживания, но и за актуальностью своего статуса. По состоянию на 2026 год легальное пребывание лиц с PESEL UKR в Польше продлено до 4 марта 2027 года. Продление происходит автоматически, отдельное заявление для этого подавать не нужно.

Если PESEL UKR был получен без предъявления документа с фотографией, данные нужно актуализировать в гмине до 31 августа 2026 года. Иначе с 1 сентября 2026 года можно потерять временную защиту и связанные с ней права.

Поэтому при подписании договора бесплатного пользования жильём стоит проверить, чтобы в документе были указаны актуальные данные: имя и фамилия, номер документа, PESEL или PESEL UKR, адрес помещения и список проживающих лиц. О том, как не потерять статус, подробнее рассказано в статье PESEL UKR: как не потерять и как восстановить статус УКР в Польше.

Если статус уже был утрачен или есть сомнения, лучше отдельно проверить порядок восстановления. Подробная инструкция есть в материале как восстановить PESEL UKR.

Краткий чек-лист перед подписанием

Перед подписанием договора проверьте следующие пункты:

• в договоре правильно указаны данные обеих сторон;
• вписан точный адрес квартиры или комнаты;
• указано, что пользование жильём является бесплатным;
• перечислены коммунальные и эксплуатационные платежи;
• понятно, кто, когда и как оплачивает расходы;
• указан срок действия договора или порядок его расторжения;
• прописано, кто может жить в помещении;
• есть запрет на передачу жилья третьим лицам без согласия владельца;
• составлен акт передачи жилья и зафиксированы показания счётчиков;
• каждая сторона получила свой экземпляр договора;
• договор подписан всеми сторонами на каждой странице или в конце документа.

Если вы планируете не бесплатное проживание, а обычную аренду, заранее сравните условия договора, расходы, депозит и правила расторжения. Тем, кто ещё ищет жильё, может быть полезна статья как найти жильё в Польше, в том числе бесплатное.

Заключение

Договор umowa użyczenia lokalu в Польше нужен не только владельцу жилья, но и человеку, который будет жить в квартире бесплатно. Он фиксирует правила пользования помещением, помогает распределить коммунальные расходы, подтверждает договорённости сторон и снижает риск конфликтов.

Лучше не ограничиваться устной договорённостью, даже если стороны хорошо знают друг друга. Письменный договор, акт передачи жилья, список имущества и понятные правила оплаты расходов делают ситуацию безопаснее и для владельца, и для жильца.